丁启明
司法拍卖是指人民法院在案件执行过程中，将被执行人的财产或权利，通过司法技术管理部门委托给依法成立且在人民法院信息库内的拍卖机构，通过公开竞价的形式转让给最高应价者的买卖方式。通过司法拍卖措施，可以最大限度地实现债权人的权利，了结执行案件。但笔者了解到，目前委托司法拍卖的实际成交率并不高，导致部分执行案件久执不结。如在苏中某市所辖的7个法院中，自2010年至2012年3年内，共委托拍卖案件438件，除撤回拍卖的56件外，拍卖成交的190件，平均成交率仅为49.7%（其中只有少数基层法院达60%以上，最高的只达69.7%，大多数基层法院有超过一半以上的未能成交，最低的成交率只有21.4%），未能成交的192件，平均流拍率占50.3%。
一、成交率不高之危害
一半以上的委托拍卖案件不能成交，由此带来的危害不容忽视。从法院方面看，执行部门和司法技术管理部门在查封扣押，委托评估、委托拍卖等诸多环节所做的工作，其实际成效几乎“归零”，做的都是些“无用功”，严重浪费了司法资源，降低了法院执行工作效率，损害了司法权威和公信力；从受委托的拍卖机构看，自接受委托后，即要付费登公告，联系竞买人，带人看样，筹备拍卖，一套繁琐的工作做下来却无人竞买，白费精力，白花费用；从申请执行人角度看，从起诉、到判决、再到执行，先后预支了诉讼费、评估费、申请执行费，跑断腿、磨破嘴，费尽周折，总指望通过拍卖能追回债权，竞因流拍而希望落空，在权利不能及时得到实现的情况下，容易引发对法院的不满，特别是有些一个标的涉及多个执行案件和多个申请执行人的案件，更容易引发集体维权上访，甚至聚众闹访。
二、成交率不高之原因
委托拍卖的标的无人报名登记参与竞买，或虽已有人登记并预缴保证金，但在拍卖时不举牌参与竞买，或标的虽已拍卖成交，但竞买人事后反悔，重新回到流拍状态。笔者认为，其原因是多方面的，但关键在于有没有人参与竞买，竞买人想不想买，敢不敢买。通过与一些有竞买意向的人的近距离接触和当面交流，揣测其心态，发现影响竞买人参与竞价的因素主要有以下“六怕”：
一怕价格高。竞买人无论出于自用还是投资目的，其选择通过司法拍卖，而非普通拍卖和一般市场购买的最大愿望，就是花最少的钱，买回自己心怡的商品，图的就是比在其他市场上购买更便利、更实惠。然而，有的标的评估价值偏高，第一次拍卖显然无人问津，即就是到第二次，甚至第三次拍卖，保留价虽然一降再降，但竞买人仍然感到价格高，若买了便感到“不划算”。
二怕费用大。通过司法拍卖途径购得商品，所支付的费用往往要比在普通拍卖和一般市场上购买更多，如果在价格上没有优势，不能吸引人，竞买人一般是不会参与和“出手”的。以一个不动产标的的交易为例，如果选择从一般市场购买，一种情况是从开发商那里购买新房，则仅需支付30%的首付的房款（余款可按揭或公积金贷款）及办证的相关税费。另一种情况是购买二手房，则也仅需支付房款及过户时自己应承担的相关费用，或有条件地承担部分由出卖方应承担的费用；如果选择从拍卖市场购买，首先在佣金的收取上，普通拍卖适用《中华人民共和国拍卖法》的规定，拍卖机构可以向委托人、买受人各收取不超过成交价5%的佣金，因是双向收取，拍卖机构往往可以协商适当压缩收取比例。而司法拍卖适用《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖成交价200万元以下的，拍卖机构可以只向买受人收取不超过5%的佣金，因是单向收取，拍卖机构一般均按最高比例5%收取，基本没有协商余地。尽管也规定了超过200万元的分档递减收费原则，但在司法拍卖中绝大多数是一些不超过200万元的小标的，买受人实际承担的佣金负担很重。其次在不动产过户过程中，买受人还需承担相关的额外税费，如果是普通拍卖，相关税费中的营业税等由委托方承担，而通过司法拍卖获取的房产，却要求竞买人承担，有的地方税务部门对拍卖成交的还要多收取1%的个税。再者，因房屋长期无人居住等原因，有的法院甚至还要求竞买人承担被执行人所欠的物业管理费、水电费等诸多本不应承担的费用。
三怕瑕疵多。正常情况下，谁也不愿意花了钱却买回一个不称心的商品。然而，委托拍卖的标的种类繁多，既有车辆、机器设备，又有房产、地产等，绝大部分都是被执行人使用（居住）过的，或多或少存在一些明显瑕疵或隐形瑕疵，如设备陈旧、老化，处于淘汰状态；部件缺损、锈蚀，不能正常使用；车辆有“内伤”无法启动和正常行驶，有的还存在有未缴的违章罚款，留有“后遗症”；住宅房屋破旧漏雨、下水不通，且结构不合理、环境差、非住宅房屋无经营区位优势、无物业管理，有的标的已被抵押、质押或长期处于租赁状态，相关权利义务关系难以界定等等。受人少案多等条件的制约，执行部门组织了解标的的明显瑕疵，而对隐形瑕疵却没有查清。评估机构在现场勘察时走马观花，对隐形瑕疵疏于探究，出具的评估报告未对瑕疵情况作出描述。法院在委托过程中未能对相关瑕疵作出必要说明，竞买人无法从拍卖机构获取标的是否存在瑕疵的信息。有的被执行人对法院的判决不满，对执行有抵抗情绪，既不配合评估机构进行现场勘验，又不配合拍卖机构带人看样，使竞买人无法看到实物，因此顾虑重重，难作决断。还有的竞买人片面认为被执行人因严重负债而穷困潦倒，或因犯罪被判刑，怀疑房屋是“凶宅”或“风水”不好，心理上有障碍，怕日后居住不“吉利”。
四怕纠纷多。现行的有关规定，要求在拍卖的每个环节都要告知双方当事人，这虽然充分体现了对当事人知情权的保护，但也引起了一些麻烦。由于要拍卖的是被执行人的财产，而司法拍卖本身就带有一定的强制性，试想有哪一个被执行人能心甘情愿地将自己的财产交与拍卖以清偿债务？基于对抗心理，有的被执行人收到拍卖告知书后，就会亲自出马或组织其亲友和社会上的闲散人员到拍卖现场游说、喊冤叫屈、故意扩大标的瑕疵，甚至吵闹、威胁，扰乱现场秩序，增加竞买人心理压力，达到流拍的目的。在拍卖期间就遇到这样的氛围，本来想买的也会自动放弃，怕日后有人上门纠缠、无理取闹，干扰正常的生活。
五怕形不成竞争。有的竞买人对标的（特别是有些比较适用的机器、设备等）感兴趣，但了解到司法拍卖要有2人以上报名，否则就不好进行拍卖，担心仅有自己报了名，并且通过拆借资金，提前兑取定期存款等凑足了保证金，却因无他人报名而无法参与竞买，这样既浪费精力，又会带来利息损失。如果其他人也有类似想法的话，就难以形成竞争，有人确实想买的标的也会因不进行拍卖而流拍。
六怕交付难。在司法拍卖过程中，执行部门对一些可能存在难以交付的标的，往往会有意识地推卸责任，事前就声明不负责动产的移交，不负责不动产的清场和交付，竞买人因此会担心花了钱却不能及时得到想要的商品，难免会动摇竞买的决心。司法实践中经常会遇到被执行人或其家人仍居住在被拍卖的房屋内，他们往往以无处居住为由拒不迁出，致使拍卖成交的房产几个月，甚至一年两年都交付不了的情况，迫使有的竞买人天天跑法院、跑拍卖机构，到处上访，甚至要求退货。
三、提高成交率之对策
要想提升司法拍卖的成交率，关键在于打消竞买人的疑虑。因此，要多措并举，全方位多角度地创造条件，增强其竞买意识和信心。
1．合理确定标的价格，让竞买人感觉到拍卖标的确实有价格上的优势。可从两个方面来着手：
首先，在委托评估阶段，要向评估机构说明评估的目的是为了拍卖，以清偿债务。评估机构据此要综合考虑标的的现状，以不损害被执行人利益为前提，以将来在拍卖过程中有人要为目的，本着就低不就高的原则，合理确定标的的评估价值。评估机构是根据评估价值收费的，标的的价值越大，收费就越高，受利益驱使，他们往往在确定标的价值时，能大则大，几乎不考虑将来拍卖是否能成交。要解决这个问题，作为委托方的法院，可试行分期支付评估费的办法，即评估费数额由受委托机构确定后，让申请方预缴到法院。在机构派人出现场前支付20%，在收到评估报告后支付30%，待拍卖程序走完后，再视情确定是否再支付剩余评估费，如果拍卖成交，则支付剩余的50%，如果流拍则不再支付，剩余的50%退回申请方。如此将拍卖结果与评估机构的切身利益挂钩，会倒逼机构增强责任心，出具更靠实、更科学、更有效的评估报告。
其次，在委托拍卖阶段，执行局要合理确定流拍后再次拍卖标的的保留价。按照相关规定，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。如何自由裁量降价幅度，使降价后的标的基本达到竞买人的心理价位，是对掌有定价权的执行人员经验和智慧的考验。再行拍卖的标的要不要降价，降多少，需要结合评估价值、新旧程度、瑕疵状况等实际情况来全面考虑，一定要出于公心，多从竞买人的角度考虑，不存任何私心杂念，绝对不能凭想当然定价。当一个标的的评估价值比较合理，且其本身具备较多市场竞争优势，容易引发购买欲的时候，完全可以考虑不降价，或将降价幅度控制在10%以内；当一个标的的评估价值偏高，且其本身瑕疵较多，较少体现市场竞争优势的时候，可以考虑在10%一15%的幅度内降价，甚至可以顶格降低20%；对于两次流拍后再行拍卖的标的，可以考虑在15-20%的幅度内降价，甚至可以顶格降低20%。
另外，可试行竞争式拍卖，增加第一次、第二次拍卖成交的机会。即第一次流拍的，拍卖机构就失去了再次主持拍卖的机会，第二次就有另一家机构负责拍卖；如果第二次也流拍，第三次再由另一家机构负责拍卖。苏中某市相关法院近年来的实践表明，实行竞争式拍卖，机构往往会从自身利益出发，比较珍惜到手的拍卖机会，想尽一切办法扩大公告影响和知情范围，充分发挥其攻关能力和挖屈客源，不仅杜绝了拍卖机构与竞买人之间恶意串通，而且增加了拍卖（尤其是第二次拍卖）的成交机会。
2．多途径减轻竞买人的负担。一是协调拍卖机构适当少收拍卖佣金。拍卖机构在正常情况下，都是按成交价款5%的上限收取佣金，可建议机构“薄利多拍”，主动让利。对经济条件相对较差的买受人，可在3.5-4%之间收取佣金，这样只要能成交，机构有收益，竞买人也节省了开支，申请方的权益得到保护，执行案件得以了结，可谓皆大欢喜。二是让竞买人承担依法有其承担的费用，属于被执行人应承担的费用，特别是原来所欠的物业管理费、水电费、预先收取的租金等，可从成交价款中支出，不再要求竞买人额外承担，这样既可减少竞买人不少负担，对被执行人的利益也无实际损害。
3．最大限度的满足竞买人知悉标的瑕疵的需求。执行局应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，这在《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中有明确要求，因此在查封扣押阶段，要对标的是否存在瑕疵进行认真的调查、了解，并在移送评估时作出说明；在委托评估阶段，执行局要配合司法鉴定管理部门，排除“场难进”人为障碍，创造条件让评估人员亲历现场进行勘验，评估报告要客观反映标的的瑕疵情况；在拍卖阶段，拍卖机构要将标的存在的瑕疵情况如实向竞买人作出说明，执行局要创造条件让拍卖机构带人看样，拍卖机构和委托法院要共同向竞买人释明被执行人系自身原因而导致其财产被拍卖，而非标的系“凶宅”和“风水”不好，以便帮助竞买人消除疑虑和迷信，对瑕疵有充分了解，使其买得明白，住（用）得放心。
4．维护现场秩序，避免发生纠纷。改进对无意参与竞买被执行人的告知方式，可由事前告知改为事后告知，即在拍卖前不向其告知拍卖的时间，仅在拍卖后告知其拍卖结果，这样可以避免被执行人到现场阻挠。要想方设法切实维护好拍卖现场秩序，不给竞买人造成心理压力。拍卖机构要留心关注在张贴公告、带人看样、报名登记、会场筹备等过程中遇到的新情况、新问题，对有闹事前兆和可能出现扰乱拍卖现场秩序情况的，要及时向人民法院报告，共同研究应对措施，必要时可与公安机关联系，请其派员协助支持。对具有重大影响，且有出现扰乱拍卖现场可能的，可将拍卖现场移至人民法院有“三同步”设备的法庭或摇号室，发放入场券，严格控制无关人员进场，安排法警在现场维持程序。
5．尝试允许“一人竞买”。“一人竞买”是指只有一个人报名，虽无竞争对手，也可参加拍卖标的在不低于保留价价位上的竞买。无论是《中华人民共和国拍卖法》，还是《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，都没有规定拍卖必须要有两个以上的人报名才可进行。既然一人竞买无法律、行政法规的禁止性规定。也不违反公开、公平、公正、诚实信用原则，为何不能大胆尝试，给只有一个竞买人的拍卖标的创造一次有可能成交的机会？！司法拍卖的目的是实现所拍卖财产利益的最大化，当仅有一人参与竞买时，如果不认可参加竞买的效力，就意味着只能降低保留价进行下一次拍卖，显然有舍高求低之嫌，与司法拍卖的宗旨相悖，也有损被执行人的利益。
6．着力解决交付难题，打消竞买人的后顾之忧。交付是拍卖工作的最后一个环节，也是执行案件的最后一个瓶颈，要敢于突破。只有交付难题解决了，执行难也就不复存在。因此执行局要切实负起责任，工作要有超前意识，在查封、扣押阶段，就要考虑到将来的交付问题，分析可能遇到的困难，拿出实施交付的预案，若认为拍卖成交后不能确保交付，就干趣不要进入繁琐的移送委托评估、拍卖程序。对负有配合交付义务的人要加强法制宣传教育，并切实为其解决在滕挪、搬迁过程中遇到的困难。对经过劝说、教育、给予人性化安排后仍拖着不搬、赖着不走的，要依照《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条，果断实施强制执行。
（作者丁启明 江苏省泰兴市人民法院司法鉴定科科长）