泰兴市人民法院  陈新建  杨鑫森

【案情】

　　原被告系兄弟关系，双方共住一幢三间两层楼房，原告弟弟居西首一间半上下，被告哥哥居东首一间半上下，双方分别领取了《集体土地使用证》和《村镇房屋所有权证》。2009年10月28日，原被告签订一份《协议书》，载明：“因兄弟二人居住三间老楼房，随着孩子长大成人，都到了谈婚论嫁的年龄，已无法正常居住，经兄弟二人协商，协议如下：1、由哥哥出宅，原居住的一间楼房及门前平房转让给弟弟。2、由弟弟一次性补贴给哥哥房价叁万元正，并解决好土地置换的问题。3、弟弟房款补贴到位后，由哥哥协助弟弟办好房屋转让手续（房产证、土地使用证）。4、本协议一式叁份，兄弟二人各执一份，见证人执一份，本协议自签字之日起生效，如有一方反悔，则需付给对方违约金拾万元正。”

　　2009年11月，被告哥哥申请另行建房，《建房申报表》上记载：“为了居住的需要，故申请将原有的一间半楼房出宅让给其兄弟，同时拆除老宅基地上的祖房三间（指其父母居住的房屋），翻建两间两层楼房。”村民小组意见为“同意拆除老房,异地翻建成二间二层楼房”，村委会同意小组意见并加盖村委会印章，镇建设服务站意见为“同意建84平方米×2层”，负责人朱振签名。但是哥哥未办理土地方面的报批手续。

　　另，2009年11初，被告在泰兴市黄桥镇溪桥华庄村南北大路西侧动工新建楼房，同年11月22日，泰兴市国土资源局向被告作出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认定被告于2009年11月18日未经批准擅自在华庄3组南北大路西侧新建三间住房（东西长12米，南北11.5米,占地138平方米）违反《土地管理法》的相关规定,责令其立即停止土地违法行为,听候处理。但其后被告继续建房，并于2010年年底建成三间三层楼房。

　　2010年11月，原告弟弟向被告哥哥支付购房款，被告未接受，讼争房屋现仍有被告占有。

【审判】

　　依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定驳回原告的诉讼请求。

【评析】

　　本案的焦点是原被告之间的购房协议是否无效：

　　原被告签订的《协议书》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法。但因为被告异地建房的报批手续不完备，泰兴市国土资源局向被告发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认定被告使用土地违法，因此，被告新建的楼房不合法，现面临拆迁，依法不应得到住房安置。并且，虽然被告申请“拆除老宅基地上的祖房三间（指其父母居住的房屋），翻建两间两层楼房”，村民小组、村委会、镇建设服务站予以批准，但后来其父母居住的房屋又被拆迁，原被告之父获得了拆迁安置房一套，在此情况下，被告另行建房得以获批宅基地的基础不复存在，由此，如果被告将协议约定的房屋交付给原告，被告将可能因无住房安置而无处安身，本案中原被告签订的《协议书》应认定为履行不能，原告的诉讼请求本院不予支持。